万科首个商业综合体明年亮相重庆 商业计划重庆落地

又是一年年末。当更多一线房企明确喊出明年“百亿”目标时,业内第一个跨入千亿军团的“带头大哥”万科地产,在重庆却坚持着他自己稳扎稳打的路线。对万科而言,“增长”并不是他的终极目标,“有质量的增长”才是。

明年,万科在重庆的第一个商业综合体将在溉澜溪项目亮相,业内对此的期待是,“万科可以借此项目发现并填补城市的某些空白,打造在重庆新的代表作”。而万科人自己最热衷谈论的焦点,却是2014年开始,要在小区配套上发力,在重庆实施“非常6+1”计划。

按万科重庆相关负责人的说法,万科制造,第一层级是对生活功能的满足;现在已经进入第二个层级,对城市功能的满足。

今年9月末,万科在南岸区南坪二塘拿下一块土地面积24万平米的商住用地。这是万科进入重庆5年以来,第一次把脚步迈向了南重庆。

其实回顾万科入渝后的轨迹,从2009年的2个楼盘,到2010年的5个楼盘,再到2011年7个楼盘,到今年9个楼盘。前几年,除了体量并不算大的渝中万科锦程项目,万科重庆的版图基本集中在江北、渝北和北部新区等三北地区。

从去年开始,才正式进入西区的九龙坡、沙坪坝。而二塘地块的取得,象征着万科在重庆区域扩张上又迈出新的一步。

“作为一个非常理性的开发商,万科在城市布局的节奏把控上,必然是有自己的理由。”晟城地产副总经理徐波认为,“安全性”是万科最注重的。之前的“唯北区”理念,无非是三北地区土地资源丰富,重庆居住向北的趋势,在北区拿地更容易,项目开发利润率也更高。这符合万科一贯的谨慎作风。

之所以近年会愿意进入更多的区域,万科重庆相关负责人透露,这是企业在一个城市立足后作出的必然选择。“随着万科在重庆年销售超过50亿元,再局限在一个区域内自己与自己打,显然不明智。”言下之意很清楚,万科在渝的规模拓展势在必行。

据了解,万科今年取得的总建面六十多万方溉澜溪地块和总建面八十多万方的二塘地块,明年都会相继开盘。“谁也无法忽视万科。”徐波认为。万科明年的两个项目都是在该区域内最具有发言权的,非常值得期待。

今年圣诞,位于北京昌平的金隅万科广场将正式开业。这是万科集团正式落地的首个购物中心,也象征着万科商业地产业务又迈出标志性一步。

自从1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务,万科一直定位为“专业住宅开发企业”。直到近年,它的商业地产开始在潜行中发展。包括在重庆市场,直到2012年,16万平米的渝中万科中心亮相,重庆万科才有了首个纯商用物业项目。

公开数据显示,从2014年开始,全国范围内万科即将开业的购物中心将达到18个。其中成都、重庆区域有4个,总体量约34万平方米。

明年,万科溉澜溪项目亮相,也将迎来万科在重庆的首个商业综合体。将溉澜溪项目分析后可以发现,总地块面积中,其中规划的商业大概占了36%。业内预计该项目应该是区域购物中心型的“万科广场”。这块土地指标中,对其建筑的高度有一定要求,其中G11/02地块限高180米,G13-1/02地块限高250米,且要求不低于230米。也就是说,该项目中,必然有写字楼产品。这种猜想在万科方面得到了确认,万科重庆相关负责人透露,溉澜溪项目住宅部分以高端江景及溪景高层为主,而商业部分的构成是一栋超高层写字楼、部分高端公寓产品和高端商业综合体,商业总体量约19万方。

同时,万科方面透露,南坪二塘项目业态将涵盖高层、洋房、滨江商业、公寓、全功能商业街等。业内据此判断,二塘项目的商业定位应该是“生活中心”或定位于社区商业街的“邻里家”。

在业内看来,万科选择做商业颇有被动的意味。在城市化进程的演变下,纯粹的住宅将不再是房地产市场的主流。重庆工商大学校长杨继瑞认为,即使是为了更好地做住宅而做商业,万科也必须适应。“商业地产是万科必须要跨过的一道坎。”

当大部分的房企都将做大型综合体作为商业地产开发的实力展现,万科让外界看到的却是,把事情越做越细。

万科住宅以品质型刚需和改善型刚需为主。根据万科重庆的统计,它开发的项目刚需占九成以上。“刚需客户的忠诚度并不算高,但对生活配套的需求较为强烈。”徐波称。到目前为止,万科重庆项目大规模交房入住的还不多,入住的业主现有28000名,早期客户体验在人数上的缺失,是万科品牌落地过程中遭遇的尴尬。

因此,在逐渐进入大批业主“验货期”后,万科势必拿出在用户体验上的终极杀手锏,以其全程服务显示出营造幸福社区、维系业主关系的优势,并实现口碑式营销的巨大威力。

例如,万科重庆明年会在所有新交房的项目推出“非常6+1”的社区配套计划。即在首期业主入住前,就实现“第五食堂”、“幸福驿站”等部分商业业态和配套的引进,满足其可能的基本生活需求配置。“一定有卖小面的早餐馆。”万科重庆相关负责人说。

对于万科执着于社区服务,业内也有更多解读和猜测,尤其是在万科入股徽商银行后,有人更大胆猜想:万科此举不仅是率先向客户提供领先的社区金融服务,更将以社区为起点,走向服务和运营整座城市的超级企业帝国。

这与郁亮称万科要做“城市配套服务商”的定位不谋而合。万科的目标是和城市同步发展。根据不同的城市处于不同的发展阶段,满足每个城市的不同需求。

在12月19号(上周四)的万科睿系产品发布会上,万科重庆相关负责人表示,万科的产品分为悦、睿、雅三个系列和层级。目前,万科重庆的产品进入了第二个层级,“睿系”。从公司发展角度来看,万科在重庆的发展,也可以认为进入了升级版的“睿时代”。升级体现的重要表现之一是项目格局的扩展。该负责人透露,从今年开始,万科进入了“158”的三级跳发展进程。今年,万科在重庆主力项目,即销售周期贯穿全年的项目只有1个,就是万科城项目。明年,万科在重庆的主力项目将有5个,后年增加为8个。

根据目前情况看,算上万科城,和今年拿地的溉澜溪、二塘、高九路新项目,万科要达到5个主力项目,明年应该还会再拿地。万科重庆相关负责人透露,现在万科在重庆五个核心组团都已经有了布局,未来还会再继续深耕。

正是由于项目基本都在核心组团,这对万科产品提出了更高的要求。他透露,例如溉澜溪项目,万科已经聘请了全球知名美国罗伯特斯特恩公司进行造型和景观设计,非常值得期待。

此外,另外一个更重要的进阶变化是在于客户体验。明年起,随着入住业主数量将大大增加,万科最核心的品牌落地,在重庆将进入重要的时间点。万科重庆的负责人还透露,明年在悦来国博中心会亮相一个万科的品牌馆,做一些各种人士不同的居住体验和展示。

已有:万科渝园、万科朗润园、万科锦程、万科悦峰、万科悦府、万科城、万科金色悦城、万科西九、万科西城

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